昨天去北京CBD的国贸大厦附近办事，路过一个高档公寓项目，发现路边围挡广告被刷新，再一打听，这个项目虽然已经开盘五六年，但还剩很多房源在卖。

这是一个城市更新项目，当年入市时很风光，单价也才10万出头，但就是卖不动，如今似乎销售更困难了。

其实，这类商务中心区的高档公寓项目滞销，随着城市更新热的退潮而落寞，已经不是新鲜事。

即便是国贸大厦对面的北京银泰中心的住宅二手房也不容易成交，价格也是持续走低。如今，绿中介挂牌的北京银泰中心住宅240平米左右的两居室单价已经跌到9万元/平米左右，打电话问，对方还说：如果诚心想要，价钱还可以往下谈。

北京银泰中心2008年开盘价只有6万元/平米左右，2020年房价曾一度涨到16万元/平米以上。

前两天，一张北京银泰中心特价房住宅的图片刷爆朋友圈。上面说，有一套约240平米的两居室，售价只要1660万元，折合单价只有6.9万元/平米。

即便是这个价格，按照当下市场行情价：月租金4.5万元（未考虑空租期、物业费）的情况下，租售比也刚过3%。

购买城市核心区高档公寓多数是为了投资，很少用来自住，因此这类房产的租金水平是影响房价的最重要因素。

在房地产市场彻底进入“房住不炒”时代后，“房价一直涨、核心地段必然涨”的价值逻辑就不存在了。诸如北京银泰中心的住宅，其房龄已有16年，需要计入房屋折旧。从土地价值论，北京银泰中心这样的区域如果再出一块住宅用地，地价肯定达到10万+，但是偏偏这样的地方不会再有住宅用地出让，地价对房价的价值支撑说法云里雾里，没有实际效果。

很多朋友对这种一线城市核心地段的高档公寓价格下跌表示不解，认为这完全违背了地段决定价格的房地产估值基本理论。

房小评认为，商务中心配套的住宅，其居住舒适性、静谧感比较差，估值只能从投资属性去看。如果谈投资属性，那么上述这类商务中心的住宅估值逻辑正在面临挑战：

1、租客减少了，租金下降了。这类高档公寓的租金是影响房价最重要的因素，但是能承受高租金的租户在迅速减少。过去能够承受这种高租金的房子租客多数是外企高管，因为外企外派到中国的高管享受报销房租的福利，对他们来说只求住得离公司近，住得舒适，对租金价格并不敏感。如今这类外企租户越来越少，国企、民企高管一般没这个报销租金的福利，即便有租房补贴，也不太愿意一个月花几万块租房住。

2、写字楼空置率上升，租金下降。这两年，北京写字楼空置率上升是不争的事实，写字楼租金也在下降，这两点都影响着这类高档公寓的租金和价格。写字楼空置率上升意味着租户减少，写字楼租金下降带动周边的配套服务公寓租金也会下降，毕竟“睡在办公室”也是可以替代租房的。

3、租金回报率低，业主转战其他投资。这类高档公寓动辄一套上千万元，持有业主往往不会自己来住，只是作为投资使用。因为房价高、租金难涨，租售比一直低于3%。随着房价持续上涨的预期被打破，持有这类资产的业主会选择卖掉房子，转投其他领域。

那么这类房子的价格以后走势如何呢？房小评认为，只要房价继续下调，让租售比回到吸引长期投资者的程度，就会有人入场。在这个价格调整到位之前，“特价房”会不断出现。

中国房评报道原创发布‍‍‍‍

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